房地产开发企业逾期交付商品房的违约责任的承担——《天津市商品房买卖合同》第五条的理解和适用/武志国

作者:法律资料网 时间:2024-06-30 20:39:39   浏览:9382   来源:法律资料网
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房地产开发企业逾期交付商品房的违约责任的承担——《天津市商品房买卖合同》第五条的理解和适用

武志国


  本以为商品房买卖合同示范文本当中的违约责任条款,只要存在违约事实,那么违约金的计算标准是很明确,很容易计算的。

  一、实践中各地商品房买卖合同示范文本对逾期交付房屋的违约金标准

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号)第十七条规定:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

  自2004年1月1日起执行的《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发〔2003〕251号)规定“三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息,改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%;借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率,由现行按日万分之五计收利息,改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100%。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款,从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起,按罚息利率计收利息,直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息,按罚息利率计收复利。”人民银行将此规定出台之后,其实就无法直接适用金融机构计收逾期贷款利息的标准来计算逾期付款的违约金了。

  实践中,各地商品房买卖合同示范文本对逾期交付房屋的违约金标准都有规定。因此也就排除了“有关主 管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的可能,也就使违约金的计算变得简单容易操作。

  二、《天津市商品房买卖合同》第五条有关逾期交付商品房的处理实践中竟然有不同看法

  2009年8月20日启用的《天津市商品房买卖合同》(JF-2000-009)规定如下:

  第五条 甲方逾期交付商品房的处理
  除遇不可抗力外,甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房,逾期在 90 日内的,乙方有权向甲方追究已付款利息,利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。
  如超过上述约定期限的,乙方有权按照下列第 1 种约定,追究甲方违约责任:
  1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息,利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。此外,甲方还应每日按商品房价款的 ‱向乙方支付违约金。
  2、解除合同。甲方应退还乙方已付款、支付已付款利息,利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止,按银行同期贷款利率计算。此外,甲方还应每日按商品房价款的 1 ‱向乙方支付违约金。乙方的实际损失超过甲方支付的违约金时,甲方还应承担赔偿责任。
  3、___________________________________。

  有法官和律师认为,假设2010年8月17日之时开发商逾期交房达到110天(超过90天时),那么开发商的违约责任应当是:先按银行同期贷款利率计算计算90天的利息,然后从逾期第91天起算每日按商品房价款的 1 ‱,共承担20天的违约金。笔者对此观点(简称“累加观点”)很难理解,但是考虑到有一些人持有如此看法,有些多余又专门分析一下。

  笔者以为,《天津市商品房买卖合同》示范文本,基于公平合理的原则,根据违约时间的长短分别按两种情形处理(“逾期在 日内”和“逾期超过 日”),第五条第一款和第二款分别是针对两种不同情形分别作出的规定,对于第二种情形也给了两种以上的选择(包括合同继续履行和购房人解除合同),因此不会得出上述“累加观点”。而且也不符合常理,人民银行同期贷款基准利率为4.86%(年利率),折算为日利率为0.0133%(日万分之1.33),这样会发现逾期时间越长反而违约标准下降,有为《天津市商品房买卖合同》的本意,“利息+违约金”很好地体现了补偿损失并适当惩罚的违约金构成。因此,“累加观点”确实站不住脚!另可参考建设部和国家工商总局、以及重庆市出台的范本。

《商品房买卖合同》(GF-2000-0171)
  第九条 出卖人逾期交房的违约责任。 
  除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1种方式处理:
  1.按逾期时间,分别处理(不作累加)
  (1)逾期不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之___的违约金,合同继续履行;
  (2)逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起__天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的__%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之__(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。
  2.____________________________________________________________________________________________________________________________________。

《重庆市商品房买卖合同》(2008年8月1日启用)
  第九条 甲方逾期交房的违约责任。
除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外,甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用,按下列第 1 种方式处理:
1、按逾期时间,分别处理(不作累加):
(1)逾期在 日(含)之内,自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,甲方按日向乙方支付已付房价款万分之 的违约金,并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金,合同继续履行;
(2)逾期超过 日(与本条第1款第(1)项约定的日期相同)后,乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的,甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息(按银行同期贷款利率计算),并按乙方已付房价款百分之 向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,甲方按日向乙方支付已付房价款万分之 的违约金(该比率应不小于本条第1款第(1)项中的比率)的违约金,并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。
  2、_________________________________________。

  三、关于逾期贷款利息的理解与适用

  实践中,2009年8月20日启用的《天津市商品房买卖合同》(JF-2000-009)第五条规定购房人有权向甲方追究已付款利息,按银行同期贷款利率计算。可是“银行同期贷款利率”又如何理解,实践中也是有争议的:

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聚焦婚姻法司法解释三——婚姻登记瑕疵纠纷诉讼路径立法构想及理由
(关于解释三第一条的修改意见之一)

王礼仁


  2010年11月15日最高人民法院发布了《关于适用若干问题的解释(三)(征求意见稿)》,该解释第一条与最初的条文相比,有很大进步,但仍然存在不足,需要完善。为此,笔者提出了一个“建议条文”。下面就“建议条文”的内容和理由作简要介绍。
  一、婚姻法司法解释三第一条的进步与不足
  (一) 婚姻法司法解释三第一条原文
  目前的婚姻法司法解释三第一条的内容,与原先的内容有较大变化,其原文如下:
当事人就婚姻法第十条规定的四种无效婚姻以外的情形申请宣告婚姻无效的,人民法院应当判决驳回当事人的申请。
  (二)婚姻法司法解释三第一条的进步
  婚姻法司法解释三第一条最初是这样规定的:
  “当事人因婚姻登记中的瑕疵问题起诉请求宣告婚姻无效的,人民法院经审查不属婚姻法第十条规定的无效婚姻情形的,应判决驳回当事人的诉讼请求,告知其可以依法申请行政复议,提出行政诉讼”。
目前的条文与最初的条文相比,有很大的进步,其最大的进步就是删除“告知其可以依法申请行政复议,提出行政诉讼”的内容。这种修改很有必要。
  第一、原规定所谓“依法申请行政复议”,实际上并没有法律根据,申请行政复议,无法可依。因为婚姻法和《婚姻登记条例》等法律法规,并没有规定婚姻登记机关处理婚姻登记纠纷的权力,相反有限制婚姻登记机关受理和处理此类纠纷的规定。因而,该规定与婚姻法和《婚姻登记条例》等规定相冲突,删除该内容非常正确。
  第二、行政诉讼难以有效地解决婚姻登记瑕疵纠纷,至少有如下十个方面的缺陷:
  1、行政诉讼十大缺陷之一——将婚姻效力纠纷作为行政案件,缺乏正当性基础。
  2、行政诉讼十大缺陷之二 ——将婚姻效力纠纷作为行政案件,容易造成当事人诉讼无门或诉讼困难。
  3、行政诉讼十大缺陷之三——将婚姻效力纠纷作为行政案件,浪费司法资源
  4、行政诉讼十大缺陷之四——将婚姻效力纠纷作为行政案件在法律体系上不协调。
  5、行政诉讼十大缺陷之五——行政判决的功能难以适用婚姻效力纠纷。
  6、行政诉讼十大缺陷之六——行政诉讼时效难以满足婚姻效力纠纷的需要。
  7、行政诉讼十大缺陷之七——行政诉讼难以适用身份关系的特殊规则和法理。
  8、行政诉讼十大缺陷之八——行政诉讼容易扩大无效婚姻的范围。
  9、行政诉讼十大缺陷之九——有些婚姻纠纷根本不涉及登记行为的违法与否,难以纳入行政诉讼管辖范围。
  10、行政诉讼十大缺陷之十——行政诉讼容易混淆姓名权纠纷与婚姻纠纷的界限。
  有关婚姻登记纠纷行政诉讼的十大缺陷的主要理由,将另文阐述。
  第三、在民事诉讼中完全可以有效地解决婚姻登记瑕疵纠纷。删除行政复议和行政诉讼后,可以为当事人通过民事诉讼程序解决婚姻登记纠纷预留一个空间,这样更加科学合理。
  (三)婚姻法司法解释三第一条的不足
  目前婚姻法司法解释三第一条的规定,只是解决了瑕疵婚姻不属于无效婚姻问题,没有解决瑕疵婚姻应当通过什么途径解。从司法实践看,对于婚姻登记瑕疵引起的纠纷,当事人要么找不到诉讼机关,要么不能解决实际问题,“诉讼难”的现象十分严重,需要通过司法解释予以明确。这里仅列举三个案例说明婚姻登记引起的纠纷,当事人难以找到有效的途径解决。
  【案例1】
  1989年5月19岁李女士用姐姐的身份证与吴明(化名)登记结婚,2009年10月23日李女士向金湾区人民法院提出离婚诉讼,12月16日法院作出民事裁定:认为李女士违反了结婚的登记程序,不符合起诉条件,驳回原告的起诉。 李女士不服裁定,在今年1月14日向中级法院提交了民事上诉状。市中院作出终审裁定:驳回上诉请求并维持原裁定。
  【案例2】
  1990年3月16月,廖先生与?l女士登记结婚,婚后夫妻感情一般,双方未生育子女。2006年4月5日,?l女士以外出工作为由离家出走,廖先生经多方寻找,?l女士至今下落不明。廖先生将?l女士诉至法院,要求与?l女士离婚。法庭审理中发现,结婚证上?l女士的年龄改动过。廖先生无法提供?l女士的身份情况,经调婚姻底档亦无法查明?l女士身份。北京市丰台区人民法院裁定驳回原告廖先生的起诉。
  【案例3】
  李永梅和杨华伟2000年6月2日登记结婚,2007年11月29日,杨华伟以双方当事人均未亲自到婚姻登记机关进行婚姻登记为由,要求撤销婚姻。河南省项城市人民法院则以杨华伟的诉讼已超过行政诉讼时效为由,驳回杨华伟的起诉。
  在上述两个案件中,【案例1】、【案例2】当事人采用民事诉讼途径解决,因使用假身份登记结婚,违反登记程序被驳回;【案例3】当事人采用行政诉讼途径解决,因超过诉讼时效也被驳回。如此以来,当事人采取民事和行政诉讼途径解决都难以行通。这将会使大量婚姻当事人丧失诉讼救济手段,无法解决婚姻纠纷。
  因而,为婚姻登记瑕疵纠纷规定一条确实可行的诉讼路径,势在必行。
  二、婚姻法司法解释三第一条的修改“建议条文”
  建议对婚姻法司法解释三第一条作必要修改和补充,共设三款,其具体内容如下:
  当事人因婚姻登记瑕疵起诉请求宣告婚姻无效或撤销婚姻的,对于不属婚姻法第十条或第十一条规定的无效婚姻或撤销婚姻情形的,人民法院不得按无效婚姻或撤销婚姻处理 。
  对于不属法定无效婚姻或撤销婚姻情形的婚姻登记瑕疵纠纷,人民法院应当告知当事人根据婚姻法第八条规定,提起确认婚姻成立或不成立之诉解决。
  当事人在离婚诉讼中对结婚登记效力提出异议,主张婚姻不成立或无效的,人民法院可以将离婚之诉与婚姻不成立或无效之诉合并审理,先确认婚姻是否成立或有效,然后处理离婚问题。对于确认婚姻不成立或无效者,则直接处理子女、财产问题。
  说明:1、将上述三款分为三条亦可;2、“建议条文”中未涉及婚姻登记瑕疵纠纷的效力判断(即实体上的认定问题),主要是考虑这方面的问题比较复杂,为了不影响解释过于延缓出台,这个问题可以留到以后再解决。3、婚姻登记瑕疵纠纷的诉讼程序问题,是当前司法实践中迫切需要解决的问题,而且其理论是成熟的,完全可以加以规范。
  三、“建议条文”的主要理由
  1、“建议条文”第一款是在草案第一条的基础上修改的,主要是增加了婚姻法第十一条规定,这样更加全面。同时在文字上作了一些调整。
  2、“建议条文”第二款主要是解决不属法定无效婚姻或撤销婚姻情形的婚姻登记瑕疵纠纷,应当通过什么途径解决。
  “建议条文”提出适用婚姻关系确认之诉解决,有其充分的法律根据和理论根据。首先,婚姻法第八条是关于婚姻成立与不成立的规定,婚姻关系确认之诉有其充分的法律依据。而且,确认婚姻关系之诉也是落实该条规定的需要,否则,对于涉及婚姻法第八条的婚姻纠纷就难以解决。其二,在民事诉讼理论上,也有确认之诉。婚姻关系确认之诉在民事诉讼中没有法律障碍。
  3、“建议条文”第三款是关于婚姻纠纷的合并审理问题。

2005年度市直再就业资金筹集使用管理办法

江苏省扬州市人民政府


关于印发《2005年度市直再就业资金筹集使用管理办法》的通知



扬府办发〔2005〕8号



各县(市、区)人民政府,市各委、办、局(公司),市各直属单位:

《2005年度市直再就业资金筹集使用管理办法》已经市政府第二十二次常务会议讨论通过,现印发给你们,希认真遵照执行。







二OO五年元月二十二日



2005年度市直再就业资金

筹集使用管理办法



第一条 为做好企业下岗职工基本生活保障和促进再就业工作,根据国家和省有关规定,结合我市实际情况,制订本办法。

第二条 再就业资金由财政资金和多种渠道筹集的资金组成,并设立再就业资金专户,实行专款专用。

第三条 资金来源及责任部门

(一)列入市财政预算1000万元。

(二)对人均年收入超过9600元(含本数)的单位,由市地税局负责按每人每年300-500元的标准向单位筹集,共筹集400万元以上。

(三)市级机关、市直各事业单位、市各资产经营公司(控股)、各驻扬单位的干部职工,按实有在职人数,每年由个人捐赠一次。捐赠标准:按每人一个月收入(含各项津贴)的20%捐赠,各单位将捐款于2005年7月底之前收齐后直接缴送市财政局社保处。此项筹集400万元以上,由市级机关工委负责督促各级党组织做好动员工作,按要求完成任务。

(四)动员使用汽车的单位或个人进行捐赠。在汽车年检时,按每辆500元标准进行募捐,共筹集600万元以上(含上年超收),由市公安局和交警支队共同负责。

(五)对借支下岗职工生活费的企业,在其资产变现中回收借支的费用500万元,由市财政局、经贸委、劳动保障局共同负责。

第四条 市直企业再就业资金的使用要做到专款专用,保证重点,用于支付经市政府批准的市直困难企业中未出再就业服务中心的下岗职工的基本生活费和代缴的社会保险费;企业吸纳下岗失业人员的社会保险补贴、安置补贴、社区就业补贴;补充小额贷款担保基金、政府购买就业岗位费用等。

第五条 再就业资金的筹集责任部门必须足额按季解缴,市财政局要按月按季收缴和通报。有关企业要设立再就业资金银行专户,实行专款专用,对虚报冒领或挪作他用的,予以严肃查处。市财政、审计、监察、劳动保障等部门要对市直企业再就业资金的筹集、使用情况加强审计、监督和管理,确保再就业资金合理、安全使用。

第六条 本办法由扬州市再就业工作领导小组办公室负责解释。

第七条 本办法自2005年1月1日起施行,今后国家如开辟新的筹资渠道,则另按新的筹资渠道执行。