房产共有关系的法律疑难探析

张生贵律


【导读提示】

　　房屋等不动产所有权经历了从财产共有到财产单独所有的发展过程，共有财产极易发生纷争，管理利用甚为不便。现代各国的财产所有权以单独为常态，共有为例外，在婚姻家庭和特殊身份关系的私人之间，法律规定为共同共有财产关系。
实践中处理共有纠纷，常常有约定共有、视为共有、共有管理、共有财产分割等几类共有权争议。审判思路也不同于所有权确认纠纷的处理原则，关于共有的法律依据为《物权法》第八章第九十三条至第一百零五条规定。以往的产权登记中尚未对共同共有人列为登记范围，司法裁判中往往错将产权登记作为排斥共有关系的根据。

【案情概要】

　　原告与被告系母子关系，被告系原告的母亲，一家人共同居住在北京市朝阳区，此房屋原系原告的父亲承租的直管公房，原告自1993年10月份搬入此房与原承租人及被告共居生活，原告的户口自1992年迁入。2000年2月份承租人去世，承租的公房由原告继续居住至今，期间未变更承租人。
2009年12月09日被告向法院诉请原告搬离此房，原告则起诉确认房屋所有权，法院经审理后，依照产权登记情况，判决驳回原告的诉讼请求，之后原告再次起诉要求确认居住房为原被告共同共有，法院再次判决驳回。
原告认为涉案房屋应属共同共有，向法院提出再审申请。

【法律探析】

　　根据国务院房改政策及北京市房改配套规定，原承租人去世后，与原承租人共同居住的家庭成员均具备标准价或成本价回购直管公房的权利和资格。2000年5月份原告出资从公房产权管理单位回购房改房，被告为持证人，全家人共同居住使用此房，2001年1月19日办理产权，房产证持有人登记为被告。基于特定的家庭关系及购房的事实，此处房改房的权属为家庭成员共同共有。《民法通则》第七十八条规定，《物权法》第九十三条、第一百零三条，第一百零四条之规定，原告与被告的户口均在此房，且一直共同居住，原告与被告均为原承租人家庭成员，享有同等的回购权，具备法定房改的资格，购房款系由原告交付，应予确认原告与被告对 “房改房”享有共同共有的权利。

　　法院判决机械化裁处，遗漏定案重要事实：房屋初建时原始入住、出资购房并长期管理，家庭成员共居生活。裁判文书出现了“认定事实”、“采用证据”、“适用法律”错误的情形，将共同共有法律事实错按所有权属争议裁决，定性不当。裁处本案应本着“尊重历史，面对现实，坚持人本”的原则，妥善处理家庭争议。

【律师点评】

1、房源决定“共有”基础：
　　⑴、1992年以前原告的父亲承租公有住房，1992年8月份危改拆迁过渡，1993年10月份回迁安置到此房，拆迁前后一直随父母共同居住生活，户籍也迁入此房，原承租户主与产权单位订立公房承租协议，原告继续为共同居住人。
　　⑵、2000年2月份原承租人去世，2000年5月份房改，原告出资以被告名义购买此房。
　　⑶、法律法规规定了公房对家庭具有的保障性质：
　　《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第十八条规定，职工按成本价或标准价购买的公有住房，每个家庭只能享受一次；《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》第三条、第四条规定，承租户购买公有住宅楼房实行限量，购房人购买承租公房按家庭人口计算。可见国务院及北京市政府规定，公有住房的销售对象是承租公房的整个家庭，并以家庭成员同意购买为前提，一个家庭只能享受一次，不仅仅是承租方个人。公有住房的出售对象具有特定性，明显区别于一般商品房买卖，公有住房的购房主体是城市承租公有住房的家庭成员，带有很强的政策性，这是公有住房的福利性决定的。
房屋作为家庭的一项重大财产，是维持家庭的共同生活的必然需要，公有住房出售对象是家庭，决定了购买公有住房后的产权应归家庭成员共同共有。
　　如果认为以谁的名义登记，产权就属于谁独有，就会出现名义登记人擅自出售而造成其他共同居住人居住困难的境况。这一点在《城市公有住房管理规定》第二十八条、《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第十二条、《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第119条的规定得到确定。被上诉人辩称房证写谁名字就是谁的房子以及原审驳回上诉人关于共有的主张，都是错误认识。
　　⑷、早些年房屋所有权证没有关于共有人登记备案的规定，房改时原告出资回购公有住房，“出资、共同管理，共同管理和承担义务”的客观事实，是转化为共同共有法律关系的基础。即使房屋产权证上未明确记载原告一家为共同共有人，根据民事权利由司法确认法律原则，原告与被告共同构成诉争房屋的共同共有权人。

　　2、面对现实彰显法律效果：

　　本案起因于此前被告起诉原告腾房，为避免持证人以“产权登记”为名赶撵共有人，原告不得已而为诉。实践中公有住房进行房改后，持有产权证的家庭成员起诉共同居住人腾房的情况较多，根据各地处理此类案件的司法实践看，共同居住人与承租户代表对公有住宅享有共同使用权，原承租人去世后共同居住的家庭成员享有继续承租的权利。

3、综合适用法律：

　　⑴、确认“共同共有”需综合法条逻辑：
　　住房制度改革政策解决了很大部分城市低收入民众居住困难，妥善处理房改房纠纷问题，结合国家政策，依据《民法通则》第七十二条、第七十八条、《民法通则若干意见》第88条；《物权法》第九十三条、第九十五条、第一百零三条、第一百零四条规定；参照《婚姻法司法解释（二）》第十九条、《最高院关于离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第20条、《继承法》第二十六条二款规定，综合认定，原审简单化裁处，难免产生错误。
　　⑵、司法实践中判断是否共同共有，不仅要考查“有约定或约定不明”的要式行为，也要考查“没有约定”的事实状态。
　　依据《物权法》规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定或约定不明的，除家庭关系外，视为按份共有。物权法对因家庭关系形成的共同共有做出明确规定，上诉人的情况具备要共有的全部法律要件，一审仅认为“不能证明口头约定”即做出判决，没有考查实际共有的事实状态，属于遗漏了重要事实。
　　实践中对物权内容发生的争议，利害关系人可以请求确认，如果有约定按约定，没有约定的，则应当综合分析判断。本案中上诉人家庭成员关系、出资、居住管理使用的事实，足可认定共同共有。
　　⑶、权属登记推定效力不能否决客观事实：
　　从《物权法》第19条、第33条规定看，产权登记机关的登记行为在法律上属于推定效力。当事人提出证据证明其为真正权利人的，可以推翻这种推定。本案属于权利人之间的内部争议，并非物权以外第三人争议。所有权证的公示公信力指向的是发生交易后的善意第三人，根据内外有别和维护事实上真正权利人的司法原则，一审以产权登记为由裁判物权内容的基础事实，属于错误解读行政机关权属登记的法律性质。


北京市天依律师事务所张生贵律师整理点评13240422999

国家体育总局


关于印发《中国体育彩票全民健身工程管理暂行规定》的通知
体群字(2000)124号



各省、自治区、直辖市体委(体育局)：
　　现将《中国体育彩票全民健身工程管理暂行规定》印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。


国家体育总局
二○○○年九月十八日

附：《中国体育彩票全民健身工程管理暂行规定》
中国体育彩票全民健身工程管理暂行规定

　　第一章 总 则
　　第一条 为加强"中国体育彩票全民健身工程"的建设和管理，发挥体育彩票的公益作 用，推动群众体育事业的发展，根据有关法律、法规，制定本规定。
　　第二条 "中国体育彩票全民健身工程"(以下简称"全民健身工程")是指由国家体育 总局统一组织，将各级体育行政部门的体育彩票公益金作为启动资金，捐赠给城市社区和农 村乡镇的受赠单位，由受赠单位兴建，旨在开展全民健身活动的公益性体育场地设施。
　　第三条 全民健身工程兴建地街道办事处、乡镇人民政府、公园、小区物业管理部门等 ，是全民健身工程的具体受赠单位，拥有受赠资金或受赠资金购置的体育器材、设施等的产 权，负责全民健身工程的建设、使用、维护和管理，保证使用的安全性和公益性。
　　第四条 国家体育总局负责全国全民健身工程建设的规划和宏观管理。
　　各省、自治区、直辖市体育行政部门为全民健身工程捐赠执行部门，负责本省、自治区 、直辖市全民健身工程建设和使用的规划、指导、管理和监督工作。
　　各地(市)、区(县)体育行政部门要做好与规划、城建、园林等有关部门的组织协调工作 ，分级负责本地区全民健身工程的组织实施工作。
　　第五条 全民健身工程的建设和管理要坚持因地制宜、讲求实效、服务群众、保证质量 、建管并举的原则，调动和发挥社会各方面的积极性，确保取得良好的社会效益。
　　第二章 资 金
　　第六条 全民健身工程建设启动资金由国家体育总局和地方体育行政部门按一定比例从 本级体育彩票公益中投入。鼓励和提倡受赠单位从本地实际出发，筹集和吸引其它资金共同 投入。
地方各级体育行政部门必须保证体育彩票公益金实际投入额度。
　　第七条 省级体育行政部门每年度要向国家体育总局报告本级体育彩票公益金用于全民 健身工程情况，并以多种形式向社会公开。体育行政部门的审计和监察部门应对全民健身工 程资金的使用情况进行审计和监督。
　　第三章 建设与配置
　　第八条 全民健身工程应在民民小区、公园、街心花园、广场等便于群众健身并且安全 的场所兴建。
　　第九条 愿接受捐赠的单位应当向当地体育行政部门提出申请，经逐级审定，由省级体 育行政部门确定受赠单位，并与其签定包括约定工程资金、建设、管理和使用等主要内容的 捐赠协议。
　　第十条 受赠单位应具备的基本条件是：
　　(一)群众体育活动较普及；
　　(二)具有基本的器材安置、场地建设条件；
　　(二)能保证全民健身工程使用的公益性及日常维护与管理等。
　　第十一条 全民健身工程场地器材的配建规模必须符合国家有关规定，应与城市、社区 、公园等建设规划相配套，与周围环境相协调。
　　第十二条 全民健身工程所配置器材必须符合国家产品质量标准，并且应是生产厂家向 保险公司投保的产品，确保安全、实用。
　　受赠单位要严格执行生产厂家器材使用年限的规定，按时报废。
　　第十三条 全民健身工程必须配备带有国家体育局统一规定标识的标志物。标志物应醒 目、美观、经久耐用。
　　第四章 使用与管理
　　第十四条 任何组织和个人不得将全民健身工程挪作它用。确需改变用途的，必须征得 省一级体育行政部门同意，先行择地新建。
　　第十五条 全民健身工程应当免费向社会开放，方便群众使用。不得利用全民健身工程 进行以营利为目的的活动。确需适当收取费用的，应报当地物价等部门审批，所收费用必须 用于全民健身工程的管理、维修、更新等方面。
　　第十六条 体育行政部门对全民健身工程的建设、使用和管理应给予政策支持。
　　第十七条 受赠单位应当对受赠财产登记造册，妥善保护，按要求向捐赠执行部门执行 使用、管理情况，自觉接受监督。
　　第十八条 受赠单位应当结合本地实际，制订切实可行、长期有效的管理制度或办法。
　　第十九条 全民健身工程必须设置使用说明和健身者须知等告示牌。对因使用不当可能 危及人身安全或造成器材损坏的设施，必须设置警示标志及中文说明牌。
　　第二十条 受赠单位要建立全民健身工程管理员队伍，对场地、器材进行日常维护，保 险安全和正常使用。
　　第二十一条 受赠单位要在体育行政部门和其他有关部门的指导下，充分利用全民健身 工程开展形式多样的体育竞赛、健身、游戏等活动，发挥社会体育指导员和体育积极分子的 作用，组织必要的培训。
　　第五章 奖励与处罚
　　第二十二条 在全民健身工程投资、建设、管理等工作中取得显著成绩、作出突出贡献 的组织和个人，各级体育行政部门应给予表彰奖励。
　　第二十三条 在全民健身工程建设、管理和使用中未严格执行有关规定，出现严重问题 ，造成不良问题，造成不良影响的，国家体育总局将减少取消下一年度对该省级体育行政部 门用于全民健身工程的体育彩票公益金，并给予通报批评。
　　第二十四条 对全民健身工程管理不善，不能保证公益性和安全性的受赠单位，相应的 省级以上体育行政部门应提出警告，责令限期整改。
　　第二十五条 损坏全民健身工程设施的，受赠单位酌情责其赔偿或修复；侵占和故意破 坏全民健身工程设施的，受赠单位责其赔偿损失，并依法承担相应的法律责任。
　　第六章 附 则
　　第二十六条 本规定自公布之日起施行。