陕西省商洛市人民政府


商洛市人民政府关于印发城市规划区经营性建设用地容积率管理暂行办法的通知


各县区人民政府，商丹园区管委会，市政府有关工作部门、事业机构：
《商洛市城市规划区经营性建设用地容积率管理暂行办法》已经市政府2010年第17次常务会议审议通过，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。



二○一○年九月三十日


商洛市城市规划区经营性建设用地
容积率管理暂行办法

第一条 为了科学、合理、集约利用土地与空间资源，规范建设用地容积率的管理，防止国有土地资产流失，保障城乡规划的顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《陕西省城乡规划条例》、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》（原建设部22号令）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 本市城市规划区内通过公开招标、拍卖、挂牌等出让方式取得的各类经营性建设用地涉及容积率制定和调整的，适用本办法。
第三条 市规划部门负责经营性建设用地容积率管理工作。市国土、建设、城管、监察等部门按照各自职责，协同做好经营性建设用地容积率管理工作。
第四条 任何单位和个人有权向市规划部门举报和反映违反经营性建设用地容积率管理规定的行为，对查证属实的，依法给予奖励。
第五条 市规划部门在下达经营性建设用地规划条件时，应同时抄送市国土局、市建设局、市城管局、市监察局。
第六条 经营性建设用地使用权出让后，任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件中确定的容积率。
第七条 确需调整规划设计条件确定的容积率的，应当符合以下条件：
1．城市总体（分区、专业）规划调整或修编造成地块发展条件变化的；
2．因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的；
3．国家和省上的有关政策发生变化的；
4. 城市建设和发展需要且符合相关技术规定和控制性详细规划的。
符合上述条件之一的，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，市规划部门可以按照本办法规定的程序重新核定经营性建设用地的容积率指标。
第八条 建设用地发生下列情况的，不得调整容积率：
1.建设用地内的建设项目已经全部取得《建设工程规划许可证》的；
2.建设用地内有违法建设的；
3.法律法规规定不得调整容积率的。
第九条 调整规划设计条件确定的容积率，应当履行下列程序：
1.申请。建设单位应当向市规划部门提出书面申请，陈述调整理由，并附规划建筑设计方案；
2.论证。市规划部门对资料齐备的申请项目进行初审。经初审容积率增加在5%以内（含5%）需要修改的,由市规划部门组织专家和市发改、国土、建设、城管等部门负责人对规划建筑设计方案调整的必要性和规划设计的合理性进行论证，并征求主管副市长的意见；经初审容积率增加在5%以上的，市规划部门应当报告市政府，由市政府组织专家和市规划、发改、财政、国土、建设、城管、监察等部门和商州区政府（或商丹园区管委会）的主要负责人对规划调整进行论证；
3.公示。市规划部门将论证后拟调整的规划建筑设计方案进行公示。如规划调整可能对利害关系人产生影响，应征求利害关系人的意见，必要时召开听证会；
4.批准。经论证、公示、征求利害关系人的意见后，对符合容积率调整条件的，由市政府批准。市规划部门将容积率调整情况通报市发改、国土、建设、城管、监察等部门。
5.许可。经市政府批准增加容积率的，建设单位应当与市国土部门签订《国有土地使用权出让合同》补充协议。补缴土地出让金差价和相关建设规费。市规划部门按照《国有土地使用权出让合同》补充协议、交纳建设规费凭证及规划设计条件办理规划建设许可手续。
第十条 经营性建设用地增加容积率，在5％以内（含5％）的，按原成交土地总价款的楼面地价（楼面地价=土地成交总价款÷调整前的总建筑面积）补缴土地出让金；增加容积率超过5％的，按原成交土地的楼面地价或相邻地块相同性质土地现时市场评估最高楼面地价中的较高者补缴土地出让金（补缴土地出让金计算方法为：增加的建筑面积×对应的楼面地价）。土地出让金差价由市国土部门核算后，报市政府审批。
第十一条 因增加经营性建设用地容积率而需要补缴的土地出让金及相关建设规费，不得减、免、缓。
第十二条 拟调整容积率的建设项目不得提高建筑密度，不得降低绿地率。
第十三条 工程竣工验收中，在建筑的外形和尺寸与规划许可未发生变化时，允许竣工实测面积和建设工程规划许可证面积出现一定的误差，总建筑面积的合理误差范围按以下规定计算：
1．总建筑面积在2000平方米以下（含2000平方米）的最大允许误差为2%；
2．总建筑面积在2000—5000平方米（含5000平方米）的最大允许误差为1%；
3. 总建筑面积在5000平方米以上的最大允许误差为0.5%；
4．总建筑面积允许误差按累计计算，允许的总建筑面积误差不得超过200平方米；
第十四条 市规划部门要依法核实竣工建设工程是否符合规划行政许可要求。
第十五条 市国土部门在项目竣工以后，应对超容积率的情况进行复核后，依法颁发国有土地使用权证。
第十六条 市建设部门应对建设工程是否符合《建设工程规划许可证》的内容予以核实，对超容积率的，要及时通报市规划、国土、城管部门，责令建设单位补缴土地出让金及相关规费，并依法进行处罚。
第十七条 市城管部门应当严格监督规划的实施，加大执法巡查力度，对在建设过程中擅自改变规划审批内容的，应当及时予以制止并限期改正，同时通报市规划、国土、建设部门进行处理。
第十八条 市监察部门应当将经营性建设用地容积率管理纳入城乡规划效能、执法监察的工作内容，加强对市规划、国土、建设、城管等相关部门和商丹园区管委会、商州区政府及其工作人员在容积率管理工作中履行职责情况的监督检查。
第十九条 未经批准，擅自超过原容积率建设的，根据其对城市规划的影响程度，依法采取限期拆除、责令整改、罚款后补办相关手续等方式处理：
1．对严重影响城市规划和非法占用土地进行建设的，依法限期予以拆除；
2．对影响城市规划但可采取改正措施的，责令按原规定的容积率执行，限期改正错误，并依照有关规定进行处罚；
3．对城市规划和市容景观影响较轻且符合相关技术规范的，由市级有关部门按照规定处罚并收取相关规费。土地使用权人按照处理决定缴清规费后，15日内到市国土部门补办土地手续，并且按照该宗地评估的楼面地价的200%补缴超出容积率部分的土地出让金，然后到市规划部门补办规划手续。
第二十条 对于不按照规划审批文件进行设计，随意变更，擅自提高容积率的设计单位，由市规划部门协同有关部门依法予以罚款、降级或吊销设计资质等处罚。
第二十一条 对于不按照规划批准文件进行施工，随意更改规划、增加建筑面积的房地产开发企业和施工企业，由市建设部门依法予以罚款、降级或吊销企业资质等处罚。
第二十二条 市规划、国土、建设、城管等部门和商丹园区管委会、商州区政府及其工作人员，在经营性建设用地容积率管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的，依照有关规定给予行政处分和党纪处分；构成犯罪的，移交司法机关追究其刑事责任。
第二十三条 本办法自2010年10月15日起施行，请各县区参照执行。


法官手记—－并非“作秀”的一次社区开庭

钟建林


　　2010年以来，长沙法院系统深入开展“司法公正长沙行”活动。笔者所在单位长沙市芙蓉区人民法院以精心挑选有关人身损害赔偿、劳动争议、婚姻家庭、民间借贷纠纷等典型民事案件到社区公开开庭为切入点，积极投身“司法公正长沙行”活动，全面落实“能动司法、司法为民”等人民法院工作主题。
　　笔者供职于所在法院的民事审判一庭，深感社区开庭活动的价值和意义之重大。在单位领导的支持下，笔者策划并主持了一次社区开庭，取得了超乎预期的良好效果。现将该次社区开庭的主要做法及心得体会整理汇报如下，敬请法院民事审判同行批评指正。

一、主要做法

（一）精心挑选典型案件

　　应该说不是每一件民事案件都可以拿到社区公开开庭的。所谓典型案件，应属于在社区民众中经常发生的民事纠纷，因而能够通过公开开庭促使民众增强预防纠纷的意识，提高理性解决纠纷的能力。同时还要考虑案件当事人的隐私、心理承受力等因素。
　　笔者当初打算选择一起夫妻协议离婚后的抚养费欠付纠纷案到社区开庭。这样的案件在普通民众生活中较为常见，具有较大的普法价值。但通过与该案双方当事人多次接触，笔者了解到双方均对对方成见颇深，情绪激烈，难以做到理性地表达诉讼主张。同时双方又都有“家丑不宜外扬”的心理情结，笔者遂断然放弃了该案而另选他案。
　　选来选去最后选定的是一起民间借贷纠纷案。简要案情：原告是一家文化传媒有限公司，被告安某原系该公司的经营部总监。安某从公司离职后，公司拿着其曾经写过的欠条向法庭起诉要求还款38000元并承担利息损失。安某辩称，公司没有按劳务合同返还经营活动中的利润返点，不还借款正好是促使公司与自己进行结算的一种手段。此案涉及到“欠条”是否等同于“借条”、此案是否成立民间借贷法律关系等普通民众常感困惑的问题。选择这样的案件到社区开庭，显然能促进社区民众提高对“打借条”这一常见民事行为有可能存在法律风险的认识和预防能力。而且该案双方都聘请了职业律师，能够充分而理性地表达诉讼主张，可进一步增强社区民众的依法维权意识和法律知识水平。事后的效果表明，这个案件是选对了的。
（二）周密安排布置庭前准备工作
　　古语云：“凡事预则立，不预则废”。不能打无准备之仗，必须周密安排好庭前准备工作。首先，笔者提前半个月与社区领导取得联系，告知法院开展“法庭进社区”活动对提高社区居民法律水平，增进社区和谐的重要意义，以争取社区领导对活动的理解、配合和支持。其次，提前一个星期在社区公告栏内张贴开庭公告，广泛告知开庭内容，提高社区民众对“法庭进社区”活动的知晓率，增强他们的旁听积极性。再次，反复跟双方当事人解释安排此案到社区开庭，对于提高社区民众依法维权水平、增进基层社区和谐的社会价值和积极意义，并采取切实的措施避免对当事人声誉造成不良影响，彻底消除当事人的顾虑，赢得当事人的支持配合。最后多次到社区选择、察看庭审场所，慎重选择是户外开庭还是室内开庭，并与社区干部一道，在庭审前一天共同做好法庭布置工作。周密的庭前准备工作，为社区开庭取得良好效果奠定了坚实的基础。
（三）有针对性地编写法律服务宣传资料
　　为了取得“开审一案，教育一片”的效果，笔者就日常生活中普遍存在的“打借条”这一现象，针对诸多民众对不规范的借条隐含的法律风险认识不够，预防能力不强的现状，特意编写了《关乎柴米油盐的法律忠告——如何防范“打借条”的法律风险？》作为与社区开庭配套的法律服务宣传资料，供旁听的社区民众随时阅读和索取。该资料既宣传了有关借钱还钱应当具备的意识理念，又列明了目前有关民间借贷的法律和司法解释规定，更就怎样才能避免借钱还钱中的法律风险，应当注意哪些细节问题，可以掌握什么技巧等进行了全面详细且极具操作性的介绍。关于打借条的细节技巧方面，从出借人的角度，提醒民众注意：1、要看清借款人的身份；2、注意借条落款的签名或盖章；3、注意借条的基本要素；4、关于如何约定利息；5、要妥善保管好借条原件；6、注意诉讼时效规定；7、要强化催款证据的收集保管意识；8、注意遣词造句和语言表达的准确性；9、注意“借条”与“欠条”的差别；10、注意“借条”与“收条”的差别；11、借条上不能少了出借人的准确姓名；12、注意强化担保意识；13、注意保存银行转账凭证等给付借款的证据；14、小额借贷中注意强化第三人作证的意识等。从借款人的角度，提醒民众注意：1、避免书写漏洞；2、注意借款金额的大小写；3、注意书写借条的时间表述；4、要强化文字校核意识；5、注意借条的法律效力；6、注意还款手续的完备等。
二、几点体会
（一）要深刻领会“能动司法、司法为民”理念的精神实质
　　众所周知，目前整个社会对人民法院的司法审判工作充满了期待，存在较高的心理预期。然而，人民法院的审判工作现状及实际效果又往往与人民群众的较高心理预期存在着现实的差距。那么，人民法院适时提出“能动司法、司法为民”工作理念，是有利于弥合这种差距的。“能动司法、司法为民”理念不应是空中楼阁似的空洞说教，而应真实体现在司法审判工作实践当中，体现在每一起案件的审理过程中。法庭进社区，主动服务社区群众，帮助社区群众自觉增强预防纠纷的意识，自觉提高依法解决纠纷的能力和水平，能够避免社区民众产生本无必要的民事纠纷，或者一有民事纠纷就到法院打官司。真实到位的“能动司法、司法为民”，一定能起到减少社会不稳定因素，增进社会和谐程度之功效。
（二）法院工作要处理好内容与形式的关系
　　一方面，好的内容也必须有好的形式，内容才能更好地发挥应有作用；另一方面，没有好的内容作为承载，再好的形式也都不会受民众欢迎的。人民法院的工作正是这样，必须是好的内容和好的形式完美结合，相得益彰。近年来，人民法院的审判工作受到社会空前的关注。多少不佳的案件审理，多少无良的法官行为，使得人民法院的公信力下降，司法权威性变得严重不足。但需要明确的是，人民法院绝大多数案件的审理是公平公正的，绝大多数法官是勤政廉政的。为此，法院和法官要发出自己的声音，要宣示主流，弘扬正气，要让自己公正司法一心为民的本职工作能够被社会民众看得见，摸得着。首先要公正审理好每一起案件，“为了公正，哪怕天塌下来”。其次也要充分利用发达的资讯媒体宣传自己。只要有了好的内容，为自己进行不是为了“作秀”而“作秀”的形象宣传，就完全是有必要的。
（三）法律服务宣传资料应当有针对性和可操作性
　　笔者曾看到过，也曾参与过诸多法院和法官向社会民众提供的法律咨询服务活动，但总觉得遗憾的是，那些发放的法律服务宣传资料，要么过于简单，要么习惯于宏观叙事，缺乏针对性和可操作性，无法激起社会民众的内心认同和行为支持。上文所述《关乎柴米油盐的法律忠告——如何防范“打借条”的法律风险？》便是笔者试图克服以往法律咨询服务普存弊端的积极探索和真实努力。



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