住房按揭保险制度研究
吴宇律师
内容提要
随着我国住房体制改革的不断深化和银行消费信贷业务的讯猛发展，住房按揭保险已走近我们身边，它不仅让众多的消费者圆了“住房梦”，而且有效的防范了银行的风险，促进了我国房地产市场和金融市场的发展。然而，自其诞生之日起，就已暴露出模式设置与权利义务分配上的缺陷。本文拟从住房按揭的含义出发，阐述住房按揭保险制度设立的必要性，分析住房按揭保险制度的合法性，探讨西方发达国家在住房按揭保险方面的成功经验，分析我国住房按揭保险的现状与缺陷，并以此为基础，提出了建立适合我国国情的住房按揭保险制度体系与配套服务机制之构想。本文除前言和结束语外共分五部分。
第一部分主要分析了按揭一词的来源，在大陆地区独特背景下的含义，并通过对比分析的方法阐述了其法律特征及其与英美、香港按揭制度之区别。
第二部分在阐述住房按揭制度积极作用的同时，通过分析购房人、房产商、按揭银行三方当事人所面临的风险，说明了引入住房按揭保险制度的必要性。
第三部分集中于强制保险、指定受益人为贷款人、指定保险人三个方面，对住房按揭保险之合法性作了分析。
第四部分主要在运用对比、分析、综合等方法的基础上，介绍了西方发达国家在住房按揭保险制度方面的成功经验。
第五部分着力分析了我国住房按揭保险之现状与缺陷，并在借鉴西方国家成功经验的基础上，提出了我国住房按揭保险制度完善之设想。
关键词：住房 按揭 保险
住房按揭保险制度研究
目 录
前言 P3
一、住房按揭的含义与特征 P3-4
二、住房按揭保险制度的必要性分析 P4-6
三、住房按揭保险制度的合法性分析 P6-9
一）关于强制保险问题
二）指定受益人为贷款人问题
三）指定受益人为贷款人问题
四、发达国家住房按揭保险的成功经验 P9-11
五、我国住房按揭保险的现状与发展构想 P11-14
一）我国住房按揭保险之现状
二）对我国住房按揭保险制度的发展构想
结束语 P14
参考文献 P15
前言
历史的原因造就了具有中国特色的福利分房制度，随着市场经济在中国的产生与发展，传统的住房分配制度已经与市场经济社会的基本内容不相适宜。福利分房被取消，住房分配制度走向货币化，住房按揭逐渐为人们所了解，并成为房地产市场的热点所在。住房按揭业务的开展，给购房人、房产商、按揭银行都带来了诸多益处，因此，住房按揭业务一出台，就受到社会各界的极大欢迎。但是，住房按揭业务给社会经济带来繁荣的同时，也应对其所带来的风险有所防范。房产商、购房者、按揭银行三者错综复杂的交织在一起，时时刻刻都受到来自自身和相互之间的影响，来自自然和社会的影响。住房按揭引入保险制度已势在必然。
1998年央行颁布《个人住房贷款管理办法》，并于25条规定：“以房产作抵押的，借款人需在合同签定前办理房屋保险或委托贷款人代办有关手续，抵押期内，保险单由贷款人保管。”由于规定上和具体操作上的问题，住房按揭保险自其诞生之日就倍受非议。近两年来，关于按揭保险的投诉、诉讼更是不断。面对声势浩大的“讨伐”，同情弱者的人们普遍对按揭购房中的“银保合作”表示不满。认为二者联手违规，侵犯了消费者权益。其实，无论从金融理论还是国际惯例上看，保险在个人贷款购房中都是不可或缺的。由于保险公司的参与与介入，推进了这些国家住宅金融市场的发展，为居民住宅消费提供了政策上的便利，并鼓励和刺激了住宅消费，促进了房地产住宅市场的发展。因此，保险公司介入住宅金融市场意义十分重大。本文正是基于上述思考和价值选择，着力于探讨住房按揭保险制度这一命题，以期引起立法界和实务界的共同努力，尽快使该制度在我国发挥作用。
深圳市人民政府关于印发深圳市调入人员缴纳超龄养老保险费的规定的通知
广东省深圳市人民政府
深圳市人民政府关于印发深圳市调入人员缴纳超龄养老保险费的规定的通知
深府〔2008〕180号
各区人民政府，市政府直属各单位：
《深圳市调入人员缴纳超龄养老保险费的规定》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市人民政府
二○○八年八月十九日
深圳市调入人员缴纳超龄养老保险费的规定
根据《深圳经济特区企业员工社会养老保险条例》、《〈深圳经济特区企业员工社会养老保险条例〉实施规定》和《印发深圳市关于加强和完善人口管理工作的若干意见及五个配套文件的通知》精神，现就经我市劳动、人事部门批准调入的人员缴纳超龄养老保险费事宜作如下规定：
一、调入我市人员缴纳超龄养老保险费的起征年龄为35周岁，由调入单位按照本规定办理超龄养老保险费缴交事宜。
二、符合以下条件之一的人员，且调入时年龄未满40周岁的，不缴纳超龄养老保险费；调入时年满40周岁的，应缴纳超龄养老保险费：
（一）具有高级职业资格且高中以上学历的人员；
（二）国家、广东省、深圳市职业技能竞赛中的获奖人员；
（三）受深圳市委市政府表彰的优秀来深建设者、文明市民、优秀保安及先进工作（生产）者。
三、符合以下条件之一的人员，且调入时年龄未满45周岁的，不缴纳超龄养老保险费；调入时年满45周岁的，应缴纳超龄养老保险费：
（一）具有本科以上学历，并获得学士以上学位的人员；
（二）具有技师职业资格的人员；
（三）具有中级专业技术职称的人员；
（四）拥有自主知识产权或具有本市急需紧缺的特殊才能的人员；
（五）夫妻分居以配偶身份调入的人员。
四、符合以下条件之一的人员，且调入时年龄未满50周岁的，不缴纳超龄养老保险费；调入时年满50周岁的，应缴纳超龄养老保险费：
（一）具有高级专业技术职称的人员；
（二）具有高级技师职业资格的人员；
（三）享受国务院特殊津贴的专家、省（部）级有突出贡献的中青年专家，其专业适应本市企事业单位需要并能发挥特长的人员；
（四）中国科学院、中国工程院院士；
（五）新世纪百千万人才工程第一、二层次人选，省级以上科技进步奖获奖人员，省级以上技术发明奖获奖人员；
（六）“863计划”、“973计划”、国家自然科学基金、国家科技攻关计划、科技基础条件平台等国家级科技计划项目负责人；
（七）国家、省重点实验室负责人；
（八）博士生导师；
（九）具有正高级职称的学科和学术技术带头人；
（十）经广东省认定为海外高层次人才的外国专家或留学归国人员；
（十一）其他经认定对我市经济社会发展有突出贡献或突出作用的优秀人才。
五、符合我市投资纳税入户条件的人员，调入时年龄未满45周岁的，不缴纳超龄养老保险费；调入时年满45周岁的，应缴纳超龄养老保险费。
六、调入前已在我市按规定实际缴纳养老保险费、调入时应缴纳超龄养老保险费的人员，其应缴纳的超龄养老保险费按以下办法计算：
应缴纳的超龄养老保险费为调入时按超龄年限应缴纳的超龄养老保险费减去调入时在我市已实际缴纳的养老保险费总额。
在我市已实际缴纳的养老保险费包括单位缴纳部分和个人缴纳部分。
在我市已实际缴纳的养老保险费高于其调入时按超龄年限应缴纳的超龄养老保险费的，不再缴纳超龄养老保险费。
七、应缴纳超龄养老保险费的人员，应在调入单位为其缴清超龄养老保险费后,领取调令并办理迁户事宜。
八、以个人身份调入的，其应缴纳的超龄养老保险费由本人承担。
九、应缴纳超龄养老保险费人员的调入时年龄，为劳动、人事部门受理其调动申请之日的实际年龄。
十、在本规定颁布实施前已调入但未缴纳超龄养老保险费的人员，按照《关于调入我市的员工缴纳超龄养老保险费问题的规定》（深府〔2003〕56号）执行。
十一、本规定自2008年9月1日起实施。