海口市土地储备办法

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海口市土地储备办法

海南省海口市人民政府


海口市人民政府令
 (第15号)


  《海口市土地储备办法》经市政府第55次常务会议讨论通过,现予发布实施。

                            市长:王法仁
                          二00一年十二月五日
              海口市土地储备办法

第一章 总则





  第一条 为了规范土地市场,优化土地资源配置,盘活存量土地资产,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及有关法律法规规定,结合本市实际,制定本办法。


  第二条 本市行政区域内国有土地储备工作,适用本办法。


  第三条 本办法所称土地储备,是指市人民政府根据社会经济发展的需要,按照土地利用总体规划和城市规划的要求,采取征用、收回、收购、置换等方式,对城市建设用地实行统一储备、统一整理、统一管理、统一供应的行为。


  第四条 市土地储备整理中心受市人民政府委托,在市土地储备委员会的指导和监管下具体实施土地储备工作。


  第五条 市土地、规划、城建、计划、财政等有关部门应当按照各自职责,积极配合做好土地储备工作。

第二章 土地储备





  第六条 下列土地应当进行储备:
  (一)本市行政区域内未利用的国有土地;
  (二)依法无偿收回或以核发换地权益书方式收回的闲置土地;
  (三)经依法处理后收回的各类违法用地;
  (四)土地使用权出让期届满被依法收回的土地;
  (五)由市政府统一征用的土地;
  (六)因实施城市规划和土地整理,由市政府决定收回或收购的土地;
  (七)因单位搬迁、解散、撤销、破产、进行产业结构调整或其他原因需要收回或调整的原划拨土地;
  (八)土地使用权转让价格明显低于市场价格时,由市政府行使优先购买权而取得的土地;
  (九)其他需要进行储备的国有土地。


  第七条 市土地储备整理中心应根据本市社会经济发展和城市建设的需要,按照土地利用总体规划和城市规划的要求,制订土地储备年度计划,报经市土地储备委员会批准后实施。


  第八条 符合本办法第六条第(一)、(二)、(三)、(四)项规定的国有土地,直接纳入政府土地储备库,由市土地储备整理中心进行储备。
  除前款规定外的其他土地,经依法征用、收回、收购后,纳入政府土地储备库,由市土地储备整理中心进行储备。


  第九条 在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的农村集体土地,由市土地行政主管部门按土地利用年度计划依法办理农用地转用审批手续并实施统一征用后,由市土地储备整理中心按征地协议的约定支付征地的各项补偿费,并将土地纳入政府土地储备库进行储备。


  第十条 在实施城市规划和旧城改造中涉及的行政划拨土地,或因单位搬迁、解散、撤消、破产、进行产业结构调整需要收回或调整的行政划拨土地,由市土地行政主管部门按规定报批后收回土地使用权,由市土地储备整理中心进行储备,并按本办法的规定对土地使用权人和有关权益人予以适当的补偿。


  第十一条 在实施城市规划或土地整理以及政府调整产业布局需要时,对涉及的以有偿出让或转让方式取得的土地使用权,由市土地储备整理中心按本办法的规定予以收购。
  土地使用权转让价格低于基准地价或标定地价25%,经市土地行政主管部门审查后认为应予优先收购的,报市土地储备委员会批准后,由市土地储备整理中心实施优先收购。


  第十二条 按本办法第十条、第十一条实施土地储备的,按照下列程序办理:
  (一)确定对象。由市土地储备整理中心根据土地储备的年度计划确定土地收回或收购对象,报市土地储备委员会批准后组织实施。
  (二)实地调查。由市土地储备整理中心会同有关部门对申请人提供的土地及其地上建筑物、附着物的权属、面积、四至、用途等情况进行实地调查和核实。
  (三)费用测算。由市土地储备整理中心会同有关部门对拟收购地块的土地价格及其地上建筑物、附着物的价值以及拆迁、安置的费用进行测算。
  (四)方案报批。由市土地储备整理中心根据实地调查、评估测算的结果制订收回或收购土地的具体方案,经征求有关部门意见并报市土地储备委员会批准后实施。
  (五)签订合同。收回或收购土地的方案经批准后,由市土地储备整理中心与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》或《收回国有划拨土地使用权补偿合同》。
  (六)支付费用。由市土地储备整理中心按《国有土地使用权收购合同》或《收回国有划拨土地使用权补偿合同》约定的金额、期限和方式,向原土地使用权人支付收回或收购土地的各项费用。
  (七)变更登记。市土地储备整理中心按合同的约定支付收购或收回土地的费用后,原土地使用权人应与市土地储备整理中心共同向市土地行政主管部门申请办理权属变更登记。
  (八)交付土地。原土地使用权人应按合同约定的期限和方式,向市土地储备整理中心交付土地及地上建筑物、附着物。被收回或收购的土地一经交付,即纳入政府土地储备。


  第十三条 以出让、租赁方式取得的土地使用权被收购时,原土地使用权出让或租赁合同自土地收购合同生效之日起解除。


  第十四条 采取补偿方式收回行政划拨土地使用权,土地部分按该宗土地的现状条件及实际用途对其现值评估后,按评估现值的70%予以补偿;其地上建筑物、附着物部分,按同期同类建筑物的重置价格扣除折旧后的净值予以补偿;需要进行拆迁安置的,按国家法律法规和本办法的有关规定处理。
  收购以有偿出让或转让方式取得的土地使用权,土地部分按该宗土地的现状条件及实际用途对其现值评估后,按评估现值予以补偿;其地上建筑物、附着物部分,按同期同类建筑物的重置价格扣除折旧后的净值予以补偿;需要进行拆迁安置的,按国家法律法规和本办法的有关规定处理。


  第十五条 纳入市政府储备范围内的土地,其土地使用权人不得擅自转让土地使用权及其地上建筑物、附着物。


  第十六条 实施土地收购,应由市土地储备整理中心与原土地使用权人共同委托具有相应资格的中介机构对土地及其地上建筑物、附着物进行评估。对评估结果有异议的,由有关当事人与评估机构共同向市房地产估价鉴定委员会申请裁定。

第三章 储备土地的前期开发整理





  第十七条 按本办法规定由政府储备的土地,由市土地储备整理中心统一组织前期开发整理,形成建设用地条件后方可供应。
  在政府储备土地范围内的市政基础设施项目用地,市土地储备整理中心可委托有关单位实施开发整理,其投资列入土地储备成本,由市土地储备整理中心承担。
  除市政基础设施项目用地外的其他储备土地的开发整理,由市土地储备整理中心采取公开招标投标的办法确定被委托单位组织实施。


  第十八条 政府储备土地上的建筑物及其他设施需要实施拆迁的,由市土地储备整理中心依法向市城市建设主管部门申请办理房屋拆迁许可手续,统一实施拆迁安置。


  第十九条 市土地储备整理中心应当将储备土地的信息向社会公布并抄报市土地储备管理委员会各成员单位。


  第二十条 对储备土地进行整理和前期开发应当依照土地利用总体规划和城市规划进行。经市土地储备委员会批准,市土地储备整理中心可以储备土地设定抵押,或者与他人以入股、联营方式筹措资金对储备土地进行前期开发整理。

第四章 储备土地的供应





  第二十一条 储备土地的供应由市土地行政主管部门依法出让。
  储备土地必须严格实行计划供应,以保证土地市场的供需平衡。市土地行政主管部门应将储备土地的年度供应计划纳入年度建设用地计划,报经市政府批准后实施。


  第二十二条 出让储备土地使用权,必须由市土地行政主管部门制订储备土地使用权出让供地方案并报市政府批准后方可实施。


  第二十三条 储备土地使用权出让时,除工业用地、基础设施项目用地、公共设施项目用地以及市政府确定的特殊项目用地可以采取协议方式出让外,其他的经营性项目用地必须通过土地有形市场采取公开招标或拍卖方式出让。
  储备土地使用权出让价格不得低于土地储备成本。


  第二十四条 采取招标或拍卖方式供应储备土地使用权时,由市土地行政主管部门向市城市规划行政主管部门征求意见,经市城市规划行政主管部门明确建设用地规划设计条件后方可办理使用权出让手续。
  储备土地使用权出让后,由受让者在签订土地使用权出让合同之日起30日内,持《国有土地使用权出让合同》和有关材料向市城市规划行政主管部门申请办理《建设用地规划许可证》;需办理项目立项审批手续的,由受让者在签订土地使用权出让合同之日起10日内持有关材料向市计划部门申请办理。

第五章 土地储备资金管理





  第二十五条 设立土地储备专项基金,在市财政部门的指导和监督下,实行封闭运行、滚动发展。土地储备专项基金用于政府储备土地的征用、收回、收购和进行土地的前期开发整理,不得挪作他用。
  市土地储备中心的资本金由市财政注入,作为土地储备专项基金。
  出让储备土地使用权收入按收支两条线进行管理,在扣除土地征用、收购和开发整理的成本后,提取30%作为土地储备专项基金。


  第二十六条 经市土地储备委员会批准,市土地储备整理中心可依法以储备土地向银行和金融机构抵押贷款,筹措土地征用、收回、收购及开发整理资金。
  银行贷款的使用和管理,应按照贷款合同的规定办理。


  第二十七条 市土地储备整理中心应定期向市财政部门报告土地征用、收回、收购、开发整理资金以及储备土地出让收入的情况,接受市财政部门的指导和监督。

第六章 法律责任





  第二十八条 市土地储备中心整理中心未按规定支付土地收购补偿费用的,原土地使用权人有权依法解除土地收购合同。


  第二十九条 原土地使用权人未按合同约定交付土地及地上建筑物、附着物,或者在交付土地时,擅自处理地上建筑物、附着物,市土地储备整理中心有权要求其改正并继续履行土地收购合同,并可要求原土地使用权人赔偿相应的经济损失。


  第三十条 原土地使用权人违反本办法规定,拒不办理土地收购储备手续的,由市土地行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,依法收回国有土地使用权。


  第三十一条 土地储备工作人员玩忽职守,滥用职权,或徇私舞弊,索贿受贿,构成犯罪的,依法追究刑事责任;不构成犯罪的,给予相应的行政处分。

第七章 附则




  第三十二条 本办法自发布之日起施行。

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财政部关于印发《金融资产管理公司资产处置管理办法》的通知

财政部


财政部关于印发《金融资产管理公司资产处置管理办法》的通知

(2000年11月8日 财金〔2000〕122号)


中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司、中国东方资产管理公司、中国信达资产管理公司,财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处:

为规范金融资产管理公司资产处置管理工作程序和资产处置行为,最大限度地减少资产处置损失,根据国家有关规定,我们制定了《金融资产管理公司资产处置管理办法》,现印发给你们,请遵照执行。执行中有什么问题,请及是函告我部。

《金融资产管理公司资产处置管理办法》发布之前,除国家另有规定外,所有资产处置方案不论处置资产金额大小和损失大小,一律以金融资产管理公司审批为准。同时,按《金融资产管理公司资产处置管理办法》第七条规定的备案材料的要求,由金融资产管理公司各办事处将资产处置方案补报当地财政监察专员办事处备案。

附件:金融资产管理公司资产处置管理办法


     金融资产管理公司资产处置管理办法




第一条 为规范金融资产管理公司(以下简称公司)资产处置管理工作程序和资产处置行为,最大限度地减少资产处置损失,根据国家有关规定,制定本办法。

第二条 公司资产处置应坚持公平、公正、公开和择优、竞争的原则,按照有关法律、法规的规定进行。对资产处置损失的确认和管理应严格按规定程序办理。

第三条 公司资产处置实行“集体审查、分级批准、审处分离、上报备案”的办法。

第四条 资产处置损失是指公司对从银行收购和接收的贷款及利息(包括表内利息、表外利息和孳生利息)、抵贷资产及享有所有权和处置权的其他资产进行处置后,回收的资产价值与上述资产收购和接收时价值的差额,以及对回收资产再次进行处置发生的损失。

第五条 公司必须设置资产处置专门审核机构,负责对资产处置方案进行审查。公司资产处置专门审核机构,由公司资金财务、资产管理、资产评估、法律等部门至少5人以上的奇数人员组成,对公司总裁负责。公司资产处置专门审核机构的组织建报财政部备案。

公司办事处比照上述办法相应成立办事处资产处置专门审核机构,对办事处总经理(主任)负责。

任何资产处置方案未经资产处置专门审核机构审查通过,一律不得进行处置。资产处置无论金额大小和损失大小,公司任何个人无权单独决定。

第六条 公司及其办事处必须完善资产处置内部控制制度和制衡机制,对资产处置的日常管理实行岗位分离,重点是“审批和处置”分离,“评估和处置”分离,明确职责,强化资产处置内部监督。

公司及其办事处资产管理部门主要负责资产处置方案制定和申报;评估部门主要负责资产价值的检查和评估;资金财务部门主要负责资产处置损失和处置费用审核及资金清算;法律部门主要负责资产处置合规、合法性审核。

第七条 涉及100万元(含100万元)以上的资产处置损失(按单个债务人全部债务合并计算,下同)的资产处置方案,必须经公司资产处置专门审核机构审查通过后,由公司总裁批准;涉及100万元(不含100万元)以下的资产处置损失的资产处置方案,必须经办事处资产处置专门审核机构审查通过后,由办事处总经理(主任)批准。

办事处应按月将批准通过的资产处置方案,报财政部驻当地财政监察专员办事处(以下简称专员办)备案,备案材料包括资产处置项目、全部债权金额、处置方式、直接处置费用、回收非现金资产、回收现金、处置损失、资产受让(委托)方、受托评估机构、受托审计机构等内容。

公司要按规定,逐月向财政部报送资产处置进度。

第八条 公司定期或不定期地对办事处资产处置进行审计和尽职调查。

财政部和专员办将定期或不定期组织对公司及办事处资产处置审批程序的合规性和处置结果进行抽查。

第九条 资产处置方案审批工作程序。

(一) 办事处资产管理部门制定处置方案,经资产评估、资金财务、法律等部门初次审核和评估后,将在授权范围内的处置方案提交办事处资产处置专门审核机构审查通过后,由办事处总经理(主任)批准实施。对超出授权范围的,上报公司审批。

(二) 公司资产管理、资产评估、资金财务、法律等部门对办事处上报的处置方案进行审核后,将处置方案提交公司资产处置专门审核机构审查通过后,由公司总裁批准实施。

(三) 资产处置专门审核机构全体成员以记名投票表决方式决定通过是否,实行一人一票制度,获全体成员总数三分之二以上票数方可通过。

第十条 审查依据和审查重点。资产处置方案的审查依据为国家有关资产评估、价值认证及商品(产权)交易等方面的法律法规和同类资产的市价。

资产处置方案的审查重点是,委托外部评估、审计的必要性;外部评估的独立性和合法性;公司内部评估方法的适当性;资产定价的合理性;公司组织竞标、竞价活动的合规性;评估、审计费用和处置费用的合理性;处置行为和程序的合规性等。

第十一条 公司法人代表及办事处负责人不仅对资产处置的结果负责,而且对资产处置的过程负责。

公司法人代表及办事处负责人不参加资产处置专门审核机构,但对资产处置专门审核机构审核通过的资产处置方案和处置结果拥有最终决定权。

公司副总裁和办事处副总经理(副主任)参加资产处置专门审核机构的,出席会议时不得事先对审议事项发表同意与否的个人意见。

直接参与资产处置的部门负责人及有关人员可以列席资产处置专门审核机构资产处置审查会议,介绍资产处置方案的有关情况,但在资产处置专门审核机构讨论和投票表决时必须予以回避,并且没有投票表决权。

第十二条 公司资产处置必须实行回避制度,公司任何个人与被处置资产方、资产受让(受托)方、受托资产评估机构等有直系亲属关系的,在整个资产处置过程中必须予以回避。

第十三条 公司应建立健全资产处置的项目台账,对每一个资产处置项目应实行项目预算制度,加强对回收资产、处置费用及处置损益的计划管理,并持续地跟踪、监测项目进展。对一个资产处置方案(金额按单个债务人全部债务合并计算),如预计其全部回收资产价值小于直接处置费用的,原则上应另行考虑更为经济可行的资产处置方案。

第十四条 公司以债权重组、债转股、出售、出租等方式处置资产时,原则上应先经合法、独立的评估机构评估,根据评估价值协商确定折股价或底价,并合法、合理地评估、认定回收资产的公允价值。

公司转让不良资产时,原则上应采取竞标、竞价方式。公司在处置资产的过程中应及时取得有关评估、竞标、竞价、公证的法律文书。公司资产处置必须杜绝暗箱操作,严禁私下处置和内部交易。

第十五条 公司必须按照国家档案管理的有关规定,严格加强资产处置档案管理。资产处置过程和结果的资料必须完整、真实。对资产处置专门审核机构的资产处置审查意见和表决结果必须如实记录,并形成会议纪要。

第十六条 公司及其任何个人,应对资产处置方案和结果保守秘密。财政部门必须对公司上报备案材料予以保密。除国家另有规定以及公司为了处置资产必须公布有关信息外,严禁对外披露公司资产处置信息。

第十七条 根据国家有关规定,公司必须抵制任何单位和个人对资产处置的干预。

第十八条 对发生以下行为,造成国有资产损失的,一经查实,按照处理人和处理事相结合的原则和国家有关规定进行相应的经济处罚和行政处罚,并移交有关纪检、监察部门处理;触犯刑律的,移交司法机关处理:

(一)   未经规定程序审批同意,放弃公司应有、应得权益;

(二)   超越权限或未经规定程序审批同意擅自处置资产;

(三)   未经规定程序审批同意,擅自更改处置方案;

(四)   隐瞒或截留处置资产、回收资产和处置收入;
(五)   弄虚作假,任意夸大或缩小资产损失;
(六)   玩忽职守,造成债务人逃废债务,加大资产处置风险和损失;
(七)   内外勾结,串通作弊,压价处置资产;
(八)   暗箱操作、内部交易、私下处置;
(九)   资产处置档案管理混乱;
(十)   泄露公司商业秘密;
(十一) 谋取小集体利益和个人利益;
(十二) 其他可能造成资产损失的行为。

第十九条  公司可根据本办法制定资产处置管理实施细则,并报财政部备案。

第二十条  本办法自发布之日起施行。


财政部关于修订《国债转贷协议》部分条款的通知

财政部


财政部关于修订《国债转贷协议》部分条款的通知
财政部
财预(2001)270号




各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局):
实施积极的财政政策以来,中央财政将部分新增国债资金转贷给地方,用于国务院确定的国债资金建设项目。1998年转贷国债资金的协议,我部已经与各省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及财政部门签订;1999年、2000年的转贷协议文本已经下发,目前尚未签订。
考虑地方政府目前的债务负担状况,以及按现行转贷协议规定,地方占用转贷资金时间不足等问题,经与各省、自治区、直辖市、计划单列市财政部门协商,现对转贷协议的部分条款进行如下修订和补充:
一、1998年以来转贷地方国债资金(不含农网项目)的还本宽限期,统一由原来的2年调整为4年;
二、1998年以来转贷地方国债资金的转贷期限,统一调整为15年。
三、根据省、自治区、直辖市、计划单列市财政部门关于下一年度提前还款的申请,经财政部审核同意,地方财政可以按项目提前偿还国债转贷资金本息。
四、技术改造项目国债转贷资金本息由地方财政部门负责偿还。
为简化手续,1998年以来转贷国债资金的协议,将在各地区国债转贷资金总额确定以后一并签订。现将修订后的《财政部与各省(区、市)人民政府关于转贷国债资金的协议》发给你们,1998年至2001年国债转贷资金按本协议执行。特此通知。

附件:财政部与____省(区、市)人民政府关于转贷国债资金的协议
一、为实施国务院确定的利用国债资金建设项目,财政部将国债资金____万元转贷给____省(区、市)。财政部与____省(区、市)人民政府签订本协议。
二、____省(区、市)人民政府要平衡全省(区、市)的综合财力,根据建设项目的特点,确定和落实还款资金的来源,在本辖区范围内统借、统筹、统还。____省(区、市)财政厅作为该省(区、市)人民政府债务人代表,负责对财政部的转贷资金的还本付息工作。
三、____省(区、市)利用转贷资金的项目与转贷资金数额见本协议附件。本协议附件是组成本协议的不可分割的一个部分,与本协议的正文具有同样的法律效力。
四、转贷资金的还本付息期限为15年,前4年为宽限期(农村电网项目前10年为宽限期)。1998年转贷资金的利率为____%;1999年以后转贷资金实行浮动利率,每批国债转贷资金的利率按当年起息日中国人民银行公布的一年期存款年利率加0.3个百分点确定。
根据____省(区、市)财政部门关于下一年度提前还款的申请,经财政部审核同意,____省(区、市)可以按项目提前偿还国债转贷资金本息。
五、____省(区、市)领拨国债转贷资金的开户行为____,账号为______。财政部按转贷资金拨付计划,将转贷资金及时足额地拨付到该转贷资金专户。
六、转贷资金自财政部拨付资金之日后的第10天起开始计息,由____省(区、市)财政厅按年向财政部支付应付利息;转贷资金本金按本协议确定的期限分年均衡偿付。
七、根据本协议及其附件,____省(区、市)财政厅代表该省(区、市)人民政府与有关的同级主管部门或下级人民政府签订《关于利用国债转贷资金实施建设项目的协议》,并抄报财政部、财政部驻____省(区、市)财政监察专员办事处、国家发展计划委员会。
八、年度终了后30日内,____省(区、市)财政厅应当向财政部、财政部驻____省(区、市)财政监察专员办事处报送本地区建设项目使用转贷资金的情况。
财政部、财政部驻____省(区、市)财政监察专员办事处可以对____省(区、市)各级财政部门、项目实施单位及其主管部门转拨、使用、归还转贷资金的情况进行监督、检查。
九、____省(区、市)财政厅应在该省(区、市)人民政府领导下,会同有关部门和单位,提前做好本地区转贷资金还本付息的资金需求的预测和准备,以保证到期按时足额归还转贷资金本金和利息。技术改造项目国债转贷资金本息由同级财政部门负责偿还。
归还转贷资金本金和利息的资金来源是项目单位偿还的款项和全省(区、市)综合财力用于建设的部分(包括预算内安排的基本建设等资金、纳入预算管理的政府性基金、预算外资金用于建设的部分、其他资金等)。
十、____省(区、市)各级财政部门应对项目实施单位及其主管部门是否按协议使用转贷资金,以及归还本息等情况进行监督、检查。
十一、____省(区、市)各级政府、各部门、各单位不得截留、挪用转贷资金。确实存在配套资金不落实、设计不到位等问题的,在保留____省(区、市)国债转贷资金总规模的前提下,由财政部发文调整国债资金转贷计划。
十二、对____省(区、市)没有在规定的期限内缴付的转贷资金本金和利息,按逾期转贷资金处理。逾期转贷资金按本协议第四条规定的利率加倍计收利息。对____省(区、市)应付未付本息(含罚息),财政部将相应扣减中央对____省(区、市)的税收返还数额。
十三、本协议自双方签字并加盖公章之日起生效,至____省(区、市)还清全部转贷资金本息后终止。
在本协议执行期间,经双方协商同意,可对本协议进行修改。
财政部授权代表 ____省(区、市)人民政府授权代表
年 月 日 年 月 日
____省(区、市)财政厅授权代表
年 月 日


2001年6月16日