《江苏省物业管理条例》已由江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议于2012年11月29日修订通过,自2013年5月1日起施行。本次修订内容变化很大,从原先的7章48条扩充到了8章93条,充分吸收了住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274号),并对实践中纠纷发生较多、争议较大、与建设单位、物业服务企业、业主密切相关的诸多问题有了明确的规定,各方切不可等闲视之,兹简要分析如下,供参考。
一、对建设单位的法律影响
1. 明确物业管理区域的划分原则与备案手续
第七条 物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则,综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。
规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时,应当听取物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。
建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。
第八条 新建物业出售前,建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案,并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。
已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的,由物业服务企 业向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案。
已投入使用但尚未划分物业管理区域的,由县(市、区)物业管理行政主管部门会同街道办事处(乡镇人民政府)征求相关业主意见后确定物业管理区域。
2. 明确规定筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担
第十五条 符合成立业主大会条件的,街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内,组织成立首次业主大会筹备组。
筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。
3. 新增规定建设单位提供前期物业管理开办费
第三十二条第三款 建设单位应当提供前期物业管理开办费,用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有,由物业服务企业使用。
4. 明确规定物业服务用房的配置标准
第三十五条 新建住宅物业管理区域内,建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房,低于一百平方米的按照一百平方米配置,并无偿移交。其中,用于业主委员会议事活动用房的,应当按照配置物业服务用房的比例合理确定,一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。
集中建设的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房,收益用于弥补物业服务费不足。
配置物业服务用房、业主委员会议事活动用房、物业服务经营性用房的具体标准,由设区的市人民政府制定。
第三十六条 物业服务用房应当是地面以上的房屋,由建设单位装修,具备独立、正常使用功能,相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的,应当具有独立的通道。
物业服务用房不计入分摊公用建筑面积,其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时,应当注明物业服务用房并申请登记。
物业服务用房不得买卖和抵押。
5. 新增规定建设单位交存专项资金
第七十五条 住宅物业交付使用后,电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主承担;其更新和改造按照相关法律、法规执行,所需资金由业主承担,政府可以给予补贴。
本条例施行后受让土地的住宅物业配置电梯的,建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金,专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。
6. 明确规定前期物业服务费用未约定的法律后果
第三十三条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,或者同时签订前期物业服务委托协议,对前期物业服务的内容予以约定。
第三十四条 前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担,房屋买卖合同未约定的,由建设单位承担。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位全额承担。
7. 明确“首先满足业主的停车需要”的处理方式,禁止“只售不租”
第六十二条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库,应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时,应当通过抽签等公平方式确定,每户业主只能购买一个车位或者车库。
建设单位未出售或者未附赠的车位、车库,应当优先出租给本区域内业主,租金按照价格行政主管部门核定的标准执行;业主要求承租车位、车库的,建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时,应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主,每户业主只能承租一个车位或者车库。
在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的,可以出租给本物业管理区域外的使用人,但租赁期限不得超过六个月。
第八十八条 违反本条例第六十二条第三款、第四款规定,建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本区域内业主,或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人的租赁期限超过六个月的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正,没收违法所得;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。
违反本条例第六十二条第三款规定,建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处十万元以上五十万元以下罚款。
8. 明确人民防空用工程平时用作停车位的使用办法,收益不属于建设单位。
第六十六条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程,应当按照设计文件在实地标注。
物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,出租的租赁期限不得超过三年,不得将停车位出售、附赠。
人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金,应当依照有关规定,用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出,有剩余费用的按照本条例第六十五条第一款规定使用。管理办法和具体收费标准由省价格行政主管部门会同物业管理、民防等行政主管部门制定并公布。
第六十五条第一款 业主大会成立前,需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的,应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账,所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业服务费。
第八十九条 违反本条例第六十六条第二款规定,将平时用作停车位的人民防空工程不向全体业主开放、出租停车位的租赁期限超过三年或者将停车位出售、附赠的,由县级以上民防行政主管部门责令限期改正,没收违法所得;逾期不改正的,处五万元以上二十万元以下罚款。
9. 明确规定专业经营设施设备的验收与移交程序
第三十七条 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以外的专业经营设施设备,应当符合国家技术标准和专业技术规范。
建设单位在组织竣工验收时,应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加;在竣工验收合格后,应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理。专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任,有关费用由专业经营单位承担,但二次供水设施的费用承担,按照《江苏省城乡供水管理条例》有关规定执行。
本条例实施前建设的住宅小区内的专业经营设施设备,业主大会决定移交给专业经营单位管理的,专业经营单位应当接收。具体实施办法由设区的市人民政府制定。
专业经营设施设备包括变(配)电、二次供水、燃气调压、供热等设施设备及相关管线。
二、对物业服务企业的法律影响
1. 明确规定物业承接查验的程序及法律后果
第四十条 物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。
最高人民法院、最高人民检察院关于办理组织和利用邪教组织犯罪案件具体应用法律若干问题的解答
最高人民法院 最高人民检察院
最高人民法院 最高人民检察院关于办理组织和利用邪教组织犯罪案件具体应用法律若干问题的解答
最高人民法院、最高人民检察院关于印发《最高人民法院、最高人民检察院关于办理组织和利用邪教组织犯罪案件具体应用法律若干问题的解答》的通知
各省、自治区、直辖市高级人民法院、人民检察院,解放军军事法院、军事检察院,新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院、生产建设兵团人民检察院:
《最高人民法院、最高人民检察院关于办理组织和利用邪教组织犯罪案件具体应用法律若干问题的解答》已分别于2002年5月17日、2002年4月12日,由最高人民法院审判委员会第1222次会议,最高人民检察院第九届检察委员会第106次会议讨论通过,现印发给你们,望遵照执行。
中华人民共和国最高人民法院
中华人民共和国最高人民检察院
二○○二年五月二十日
为依法严厉打击邪教组织的犯罪活动,维护社会稳定,现就各地在办理案件,适用《最高人民法院、最高人民检察院关于办理组织和利用邪教组织犯罪案件具体应用法律若干问题的解释(二)》(以下简称《解释二》)中提出的若干问题,做如下解答:
一、问:怎样认定《解释二》第一条第一款第(六)项规定的“其他制作、传播邪教宣传品,情节严重的”?
答:《解释二》第一条第一款第(六)项规定的“其他制作、传播邪教宣传品,情节严重的”,是指实施该条第一款第(一)项至第(五)项的规定中没有列举的其他制作、传播邪教宣传品情节严重的行为,或者制作、传播该条第一款第(一)项列举的邪教宣传品,虽末达到规定的数量标准,但根据制作、传播邪教宣传品的种类、内容、行为方式、次数、传播范围、社会影响以及行为人的主观恶性等情节综合考虑,必须定罪处罚的情形。如:制作、传播一种邪教宣传品的数量接近《解释二》规定的标准,并具有其他严重情节的;利用互联网以外的计算机网络、广播、电视或者利用手机群发短信息、群发IP录音电话、BP机群呼等形式宣扬邪教、传播邪教信息的;将编辑具有邪教内容的录音带、录像带、计算机硬盘、软盘并用于复制、传播的;制作宣扬邪教的横幅、条幅30条以上或不足30条但具有其他严重情节或者大型横幅、条幅3条以上的;制作、传播两种以上邪教宣传品,每一种邪教宣传品虽未达到《解释二》规定的数量标准,但已造成严重社会危害后果的;制作邪教宣传品的模具、版样、文稿的;为制作、传播邪教宣传品而将其内容进行编辑、拷贝在计算机软盘或者传播包含邪教内容的计算机软盘的;因邪教违法犯罪受过行政处罚(含劳动教养,下同)或刑事处罚之后,又制作、传播邪教宣传品的;国家机关工作人员制作、传播邪教宣传品的,等等。
二、问:《解释二》第一条第二款仅对该条第一款第(一)项规定了“情节特别严重”的标准,未规定其他几项“情节特别严重”的标准。《解释二》第五条、第六条也没有规定何种情形属于“情节特别严重”。对此应如何把握?
答:认定《解释二》第一条第一款第(二)项至第(六)项、第五条、第六条规定的情形是否达到“情节特别严重”,以及如何适用《解释二》第一条第二款关于“或者虽未达到五倍,但造成特别严重社会危害的”,应综合考虑案件的具体情况,如犯罪手段、危害程度、社会影响、行为人的主观恶性等因素加以认定。
对于虽已达到《解释二》第一条第二款规定的数量标准,但其他情节较轻,尚未造成特别严重的社会危害后果的,也可不认定为“情节特别严重”。
三、问:如何确定《解释二》第一条第一款第(一)项规定的邪教宣传品的“份数”?
答:传单、图片、标语、报纸等形式的邪教宣传品,以独立的载体为计算份数的标准。对邮件中装有多份邪教宣传品的,应当根据邮件中所包含的实际份数计算总数。
四、问:制作、传播两种以上的邪教宣传品,对不同种类的邪教宣传品能否换算或累计计算?
答:《解释二》第一条第一款第(一)项中规定的邪教宣传品,传单、图片、标语、报纸属同一种类,书籍、刊物属同一种类,光盘(DVD盘、VCD盘、CD盘等)、录音带、录像带等音像制品属同一种类。
制作、传播两种以上邪教宣传品,同一种类的应当累计计算,不同种类的不能换算,也不能累计计算。
五、问:对于持有、携带邪教宣传品的行为如何定性?
答:为了传播而持有、携带邪教宣传品,且持有、携带的数量达到《解释二》第一条第一款第(一)项规定的数量标准的,根据具体案情,按犯罪预备或未遂论处。
六、问:对于在传播邪教宣传品之前或者传播过程中被当场抓获的,如何处理?
答:对于在传播邪教宣传品之前或者传播过程中被当场抓获的,应当根据不同情况,分别作出处理:查获的邪教宣传品是行为人制作,且已达到《解释二》第一条第一款第(一)项规定的数量标准的,依照刑法第三百条第一款的规定定罪处罚;查获的邪教宣传品不是其制作,而是准备传播,且数量已达到《解释二》第一条第一款第(一)项规定标准的,属于刑法第三百条第一款组织、利用邪教组织破坏法律实施罪的犯罪预备;查获的邪教宣传品不是其制作,而是准备传播且已传播出去一部分,即被抓获的,尚未传播出去的数量或者已经传播出去与尚未传播出去的数量累计达到《解释二》第一条第一款第(一)项规定的数量标准的,按照犯罪既遂处理,对没有传播的部分,可以酌定从轻处罚。
七、问:对邮寄的邪教宣传品被截获的,怎么处理?
答:被截获的邮寄邪教宣传品数量达到《解释二》第一条第一款第(一)项规定数量标准的,按犯罪未遂处理。
八、问:在公共场所书写、喷涂邪教内容标语、图画等过程中,当场被制止的,怎么处理?
答:对上述情形,情节严重的,依照《解释二》第一条第一款第(四)项的规定定罪处罚。
九、问:对散发、提供所谓邪教组织人员“被迫害”的材料、信息的行为,如何处理?
答:对于上述行为造成恶劣影响的,依照刑法第三百条第一款的规定定罪处罚。
十、问:对两人以上共同故意制作、传播邪教宣传品的,怎么处理?
答:对两人以上共同故意制作、传播邪教宣传品,达到《解释二》第一条第一款第(一)项规定数量标准的,或接近《解释二》第一条第一款第(一)项规定的数量标准并具有其他严重情节的,应当认定为共同犯罪,根据共同制作、传播邪教宣传品的数量、情节,依法追究行为人的刑事责任。
十一、问:多次制作、传播邪教宣传品未被处理的,能否累计计算其制作、传播的邪教宣传品的数量?
答:多次制作、传播邪教宣传品未被处理,依法应当追诉的,累计计算其制作、传播的邪教宣传品的数量,达到《解释二》第一条第一款第(一)项规定数量标准的,追究其刑事责任。
十二、问:如何确定《解释二》第一条第一款第(二)项规定的DVD、VCD、CD母盘?如何确定制作、传播邪教母盘的行为?
答:《解释二》第一条第一款第(二)项规定的DVD、VCD、CD母盘,是指经编辑并用于复制、传播邪教组织信息的DVD、VCD、CD的原始盘。
对于将邪教宣传品内容进行编排、拼接并刻录为光盘用于复制的,属于制作邪教DVD、VCD、CD母盘的行为;以制作为目的,将邪教DVD、VCD、CD母盘交给他人的,属于传播邪教DVD、VCD、CD母盘的行为。
十三、问:对于以播放录音、呼喊口号等方式宣扬邪教的行为如何处理?
答:对于在居民区、公园、学校及其他公共场所,以播放录音、录像、光盘或呼喊口号、讲课、演讲、放气球、抛洒乒乓球等方式宣扬邪教,造成严重社会影响的,按照《解释二》第一条第一款第(四)项的规定定罪处罚。
十四、问:从互联网下载邪教组织信息用于制作、传播邪教宣传品的,应如何处理?
答:从互联网下载邪教组织信息,用于制作、传播邪教宣传品的,适用《解释二》第一条第一款第(三)项的规定定罪处罚。
十五、问:对利用广播电视设施、公用电信设施制作、传播邪教组织信息的,如何处理?
答:对利用广播电视设施、公用电信设施制作、传播邪教组织信息的,应分别情形处理:为传播邪教组织信息破坏广播电视设施、公用电信设施,危害公共安全的,依照刑法第一百二十四条的规定,以破坏广播电视设施、公用电信设施罪定罪处罚;利用广播电视设施、公用电信设施制作、传播邪教组织的信息,同时造成广播电视设施、公用电信设施破坏,危害公共安全的,依照刑法第一百二十四条、第三百条第一款的规定,以破坏广播电视设施、公用电信设施罪,利用邪教组织破坏法律实施罪数罪并罚;对利用广播电视设施、公用电信设施制作、传播邪教组织信息,未对广播电视设施、公用电信设施造成破坏的,依照刑法第三百条第一款的规定,以利用邪教组织破坏法律实施罪定罪处罚。
十六、问:对利用信件、电话、互联网等手段恐吓、威胁他人的行为如何处理?
答:对于实施上述行为情节严重的,依照刑法第三百条第一款的规定定罪处罚。同时触犯其他罪名的,依照处刑较重的罪定罪处罚。
十七、问:《解释二》第五条规定的“聚集滋事、公开进行邪教活动”是否也要求“人数达到20人以上”的,才追究刑事贵任?怎样掌握该条中的“其他严重情节”?
答:《解释二》第五条规定的“人数达到20人以上”,既是认定“聚众冲击国家机关、新闻机构等单位”的行为构成犯罪的标准,也是认定“聚集滋事、公开进行邪教活动”的行为构成犯罪的标准。
判断是否具有《解释二》第五条所规定的“其他严重情节”,应当综合考虑聚集滋事的时间、地点、行为方式、造成的后果等因素。对于在重要公共场所、监管场所及国家重大节日、重大活动期间聚集滋事,公开进行邪教活动的,即使人数未达到20人,也可以根据案件的具体情况,对于组织者、策划者、指挥者和屡教不改的积极参加者,依照刑法第三百条第一款和《解释二》第五条的规定,以利用邪教组织破坏法律实施罪定罪处罚。
十八、问:如何理解刑法第三百条第一款规定的“组织、利用邪教组织破坏法律实施罪”中的“组织”行为和《解释二》第五条、第六条中规定的“组织”行为?
答:刑法第三百条第一款规定的“组织、利用邪教组织破坏法律实施罪”的“组织”行为,是指发起、组建邪教组织的行为。《解释二》第五条、第六条规定的“组织”行为,是指邪教组织成立或被依法取缔后,组织他人进行邪教活动的行为。
十九、问:对于非法聚集,以公开“练功”等方式进行“护法”、“弘法”等邪教活动的,如何处理?
答:对于实施上述邪教活动的,依照《解释二》第五条或者第六条的规定,追究组织者、策划者、指挥者和屡教不改的积极参加者的刑事责任。
二十、问:如何理解《解释二》第五条、第六条中关于“屡教不改”的规定,这一规定是否要求前后两种行为均是同种行为?
答:《解释二》第五条、第六条中规定的“屡教不改”,是指曾因组织和利用邪教组织从事某种违法犯罪行为受过行政处罚或者刑事处罚,又以相同或者不同的方式进行邪教犯罪活动的情形。
二十一、问:因制作、传播邪教宣传品受过刑事处罚或者行政处罚又制作、传播的,是否不论数量多少,都要根据《解释二》第一条第一款第(五)项的规定定罪处罚?
答:对于上述行为,一般应定罪处刑。但情节轻微,行为人确有悔改表现的,可以不作为犯罪论处。
二十二、问:对于多次非法聚集、滋事,进行邪教活动的,如何处理?
答:对于上述行为,应追究组织者、策划者、指挥者和屡教不改的积极参加者的刑事责任。
二十三、问:对邪教组织人员到天安门广场等有重要影响的场所打横幅、喊口号、非法聚集、滋事的行为,是否均应依照《解释二》第一条第一款第(四)项的规定定罪处罚?
答:对实施上述行为的,应当区别不同情形,依照《解释二》第一条第一款第(四)项、第五条和第六条的规定,追究组织者、策划者、指挥者和屡教不改的积极参加者以及其他情节严重的实施者的刑事责任。
二十四、问:对非邪教组织人员为他人印制邪教宣传品的以及对于为邪教活动提供保管、运输、经费、场地、工具、食宿、接送、采购及其他便利条件的,怎么处理?
答:非邪教组织人员与邪教组织人员通谋,为其印制邪教宣传品,且达到《解释二》第一条第一款第(一)项规定的数量标准的,或者为其从事邪教活动提供保管、运输、经费、场地、工具、食宿、接送、采购等便利条件,情节严重的,以利用邪教组织破坏法律实施罪的共犯论处。
二十五、问:组织和利用邪教组织犯罪的嫌疑人、被告人向司法机关提供线索,对抓获其他组织和利用邪教组织犯罪的嫌疑人(包括同案犯)起了重要作用的,是否属于立功?
答:对上述情形,可以认定为有立功表现。
二十六、问:对于实施《解释二》规定的行为,是否一律要定罪处罚?
答:对于实施《解释二》规定的行为,但情节轻微,行为人确有悔改表现,不致再危害社会的,可以不以犯罪论处。
二十七、问:对犯组织、利用邪教组织破坏法律实施罪的,是否可以附加剥夺政治权利?
答:对上述犯罪分子,情节特别严重的,依照刑法第五十六条第一款的规定,可以附加剥夺政治权利。
二十八、问:邪教组织违法犯罪人员在监管场所抗拒改造,仍继续进行邪教活动的,如何处理?
答:邪教组织违法犯罪人员在监管场所抗拒改造,继续从事邪教活动,构成犯罪的,应当依法追究刑事责任。