【案情简介】
1994年6月16日北坞村的宝才和王复订立了房屋买卖合同，约定宝才将其自有北坞村549号三间土坯房卖与王复所有，当时价格77000元，王复购房后投资翻建成180平米的住宅。2008年市政府确定北坞村拆迁改建，宝才及家人基于拆迁补偿利益，以买卖行为无效为由诉至法院，判决还未下达时，村委会同王复订立了安置补偿协议，约定安置王复三口人两套楼房，协议订立后，王复家腾退了房屋。
事后法院判决合同无效，在王复没有反诉、宝才没有起诉的情况下，法院超范围判令宝才赔偿王复家七十二万元（两套楼房的实际价值六百多万元），这些钱王复根本买不到住房，王复提出上诉，二审维持。2010年3月宝才家人又起诉确认补偿安置协议无效，法院同样支持了何春才的主张，政府的腾退方案和这两份判决造成王复家失去住房。
【疑难问题】
2009年市政府主导北坞村腾退工程，由此引发轮回诉讼。宝才眼见拆迁利益，起诉确认合同无效，两级法院违背法理规定，超越当事人的诉辩范围，错误判决，宝才通过确认合同无效，可得到近六百万元的房产，法院在王复未主张赔偿的情况下，擅判过低赔偿，造成司法不公。
基于一方主张拆迁利益、另一方要求居住保障，二者之间发生冲突，法律该保护哪一方的利益？法理依据是什么？需要司法当审者认真考虑。
虽然国务院曾在1999年规定，禁止居民购买农村住宅，从法律上判断，这样的买卖协议目前应按无效处理，但无效的后果和责任如何划分的问题也需要司法实践中认真考虑。
【法理精要】
1、程序正义是司法的基本内涵：
从本案中查知，双方当事人均未提出赔偿诉讼的情况下，法院额外判决出卖人向买受人赔偿损失，从司法程序上看，违背了民事诉讼法无诉无判的规定。尽管双方的争议在交易后十八年才发生，但司法审判的依旧是十八年前的合同事实，并非争议发生时的情况，进入诉讼后考虑的只能是诚信原则及信赖利益的损失情况。
参照北京市二中法院对画家村宋庄李玉兰案件的裁判要旨“考虑到马海涛作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任。对于李玉兰作为买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。对于李玉兰信赖利益损失的赔偿，考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益的因素，参照马海涛出售房屋宅基地区位总价予以确定。故对李玉兰要求马海涛赔偿损失的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院对其合理部分予以支持”。
本案中法院未经当事人主张，超越诉讼范围，无诉裁判出卖人赔偿买受人七十二万，买受人提出上诉后，二审以损失过高为由不予支持。出卖人因合同无效获得六百万元的房产，买受人另案以信赖利益起诉追加赔偿，法院不给立案，现实利益难有保障，很有可能沦为无家可归者。
2、诚实信用原则及利益衡平原则在本案中的适用：
从合同法理的角度而言，合同一方的抗辩权赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。
诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，法律应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用这项权利。
因此，在司法实践中，判断诉由是否基予正当理由，主要通过审查合同行为是否基于诚实信用原则而作出判断。从另外的一个层面上讲，实质也涉及到司法审判中遇到的价值评判问题。人民法院在审理民事案件时，必须考虑法律到底要保护什么价值？这个价值与其他价值是否冲突？有什么样的冲突？那个价值更为重要？更重要的才能获得法律的支持与保护，只有这样，法院的判决才可以使法律规定的实质内容以一定价值观形式凸现，才能得出合理的、可接受的、社会正义效果的、符合公平的结果。
3、规范土地管理不可牺牲基本生存保障：
居民购买农村房屋，基于居住和生存保障，居住权得到保护属于人权范畴，系人类生存生活的物质基础，尽管允许出卖人对买卖协议提起无效之诉，但买受人的居住权与通过宣告合同无效的方式规范农村土地交易行为，两者的轻重显而易见，动辄以居民购卖农村房屋行为违法无效来支持出卖人的主张，势必造成合同诚信危机及买受人的居住丧失，其后果将使人的基本权利受损，影响社会秩序的稳定，因此，在处理此类案件时，完全可以只宣告合同无效而不支持出卖人对返还利益的主张。
买卖行为发生时，关于城镇居民购买农村房屋的政策和法律不明确，冰冻三尺非一日之寒，造成当年村宅转让，自然有政府监管乏力的问题；十八年后，出卖人起诉确认合同无效，也是基于政府拆迁，如果没有拆迁腾退，买受人依旧居住有保障。政府旧村改造带给村民利好的同时，也应当对出现的问题预以解决。
出卖人为增值利益诉求合同无效，合同无效后，将获得更多额外利益，并非自食其力的投劳投资所得，仅仅是政策原因就可满足损人利已的效果，相比之下，买受人只为居住保障，符合法律规定，应受法律支持。否则，同一合同被判无效，合同中的两方当事人获利有着天地之别，无效给出卖人带来的是百万元的两套楼房，给买受人造成的有可能是流浪街头，虽然说在法律上可以确认合同无效，但基于“任何人不得从自己的过错中得到好处”这一古老原则，司法不应当鼓励失信者。

北京市政府


关于保护政纪案件举报人合法权益的规定
市政府


第一条 为保障公民依法行使民主监督权利, 促进廉政建设,根据宪法和国家有关法律、法规,结合本市实际情况,制定本规定。
第二条 凡依法向市、区、县人民政府举报机关和监察机关举报本市各级行政机关及其工作人员以及由本市各级行政机关任命的企业事业单位负责人违纪违法行为的公民或组织(以下简称举报人),其合法权益的保护,均适用本规定。
第三条 市、区、县监察局负责监督本规定的实施。
第四条 举报机关、监察机关受理举报和调查处理举报的案件,应当建立健全严格的保密措施和制度,并遵守下列规定:
一、对举报人的姓名严格保密,不得告诉被举报单位或被举报人,不得向任何与查处工作无关的人员透露。
二、举报信件的收发、拆阅、登记、转办、保管和举报电话的接听、记录、录音等工作,应建立健全责任制,防止举报材料泄露或散失。
三、接待举报人时,应有适当的接待场所,并单独进行,不得有其他无关人员在场。
四、不得以举报机关、监察机关的名义打电话寻找举报人,或用标有举报机关、监察机关名称的信封给举报人写信。
五、向举报人当面了解情况时,应选择有利于保护举报人适当场所。
六、不得将举报材料转给被举报单位处理,严禁将举报材料转给被举报人。
七、对举报人的奖励,不得公开。举报人领奖收据应由专人保管,非工作需要,不许查阅。
第五条 举报机关、监察机关承办举报案的工作人员,有下列情况之一的,应当迥避:
一、被举报人的近亲属。
二、本人或近亲属与本案有利害关系。
三、与被举报人有其他关系,可能影响公正查处案件的。
第六条 协助举报机关、监察机关调查举报案件的单位,必须对调查活动保密。因泄密造成举报人遭受打击报复的,根据情节和后果,对责任人员给予批评教育或行政处分。
第七条 被举报单位或被举报人不得采取鉴别笔迹或其他任何方式追查举报人;违者,由监察机关建议其主管机关暂停被举报单位负责人或被举报人的职务。
第八条 被举报单位或被举报人不得利用职权对举报人进行压制和打击报复,或在工作安排、职务晋升、工资福利、生活住房等方面进行刁难、排挤等变相打击报复,侵犯举报人的合法权益。违者,由监察机关或其主管机关依法对责任者给予行政处分;属违反治安管理行为的,按治安管理? ΨＬ趵痛?构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
第九条 被举报人因被举报受行政处分的, 监察机关应监督其对举报人有无侵犯合法权益的行为;必要时可以建议其上级主管机关采取措施,使其不再与举报人有直接工作关系或利害关系。
第十条 对错举、误举或举报失实的, 由监察机关按《监察机关调查处理政纪案件试行办法》的规定撤销对案件的调查处理,并通知被举报人及其所在单位。
对利用举报捏造或歪曲事实诬告陷害他人的,经查证属实,给予严肃处理;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
第十一条 举报机关、监察机关工作人员, 因工作疏忽造成泄密导致举报人遭受打击报复的,根据情节和后果,对责任者给予批评教育或行政处分。
监察机关工作人员滥用职权,徇私舞弊,同被举报人串通对举报人打击报复,尚未构成犯罪的,给予行政处分;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
第十二条 本市各级行政机关的监察机构、信访机构受理或查处举报问题,均应参照本规定,保护举报人。举报人合法权益的保护,参照本规定执行。
第十三条 市监察局可根据本规定制定具体实施办法,并负责本规定执行中具体问题的解释。
第十四条 本规定自1990年9 月 1日起施行。



1990年8月30日